BRCR11 – manter ou vender?

Há uma proposta de oferta de compra da GTIS Partners sobre o portfólio do BC Fund na mesa.

Para quem não sabe, BC Fund é o fundo imobiliário BTG Pactual Corporate Office, listado em bolsa com o código BRCR11, administrado pelo BTG. Ao todo, o fundo possui dez imóveis diretos e indiretos. É um dos fiis mais líquidos listados, porém atualmente sofre com uma vacância elevada em comparação aos pares.

E há uma novela que precisa ser decidida. A oferta de compra é equivalente a R$115,00 por cota – considerada abaixa do valor patrimonial. Segundo o último laudo avaliado pelo Cushman & Wakefield, o portfólio completo do fundo corresponde a R$133,56 por cota. Vale lembrar que, atualmente, a cota de mercado está em R$105,50.

A gestão do fundo está com um pepino nas mãos. Explico os motivos…

A proposta não é de compra das cotas. Ou seja, não é o fechamento do fundo, igual a uma OPA. A proposta é de aquisição do portfólio do fundo. Com isso, poderá ocorrer algumas possibilidades:

1) A oferta for aceita, o fundo BRCR11 continua existindo, porém com mais de um bilhão no caixa e sem nenhum imóvel no portfólio. Com isso, os gestores terão que ir às compras, em busca de novos empreendimentos. E, claro, que sabendo que um comprador está ávido atrás de novas aquisições, os vendedores das lajes corporativas, elevarão o preço de seus imóveis. O fato é que os gestores podem não fazer boas aquisições, com tanto caixa assim disponível e demorar para fazer estas novas aquisições, definitivamente não é da noite para o dia, e iria atrasar meses. Isso pode ser prejudicial para os atuais cotistas.

2) A oferta for aceita, e os gestores do BRCR11, junto com a assembléia dos cotistas, decidem cancelar o fundo e entregar o valor de venda do portfólio aos cotistas. Agora, imagine os mais de 28 mil cotistas com dinheiro na mão, terão que aplicar o valor, provavelmente, seria em outros fiis. Consequentemente, o valor das cotas dos demais fiis listados no mercado iria subir ainda mais. Maior procura de compradores em comparação ao de vendedores.

3) A última opção é simples: manter o portfólio. Não aceitar a venda e seguir o jogo. Acredito que se a proposta for recusada – abaixo do valor patrimonial – terá uma nova proposta próximo ou com um prêmio ao valor patrimonial. Mas isso só será decido nos próximos capítulos. Por enquanto, a novela continua…

Por causa deste imbróglio, de aceitar ou não a oferta, um dos cotista detentor de 9,67%, equivalente a 1.859.156 cotas do fundo, decidir vender suas cotas a mercado no fechamento do pregão no dia 21/12. Pelo leilão, o valor foi adquirido pelo próprio BTG e pelo Credit Suisse.

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Por falar em leilão… a “véspera” de Natal na B3, sexta-feira, 22, terá alguns leilões importantes:

– O Metrô de SP vai vender 1.400.814 ações da ELPL3, por R$14,50.

– A Fundação FAHZ vai vender até 9 milhões de ações da ITUB3, por R$37,00. A holding do Itaú Unibanco manifestou que tem interesse em participar, mas não mencionou se irá adquirir em sua totalidade.

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